La explosión de las viviendas y apartamentos de uso turístico ha cambiado por completo la forma de alojarnos cuando hacemos turismo. El alquiler de apartamentos y viviendas en plataformas como Airbnb ha incrementado el proceso de gentrificación en las ciudades, desplazando a los habitantes de toda la vida fuera de los núcleos poblacionales. La gran rentabilidad del alquiler de corta estancia ha sustituido en muchos casos al alquiler por temporadas.
La legislación de las viviendas de uso turístico se encuentra regulada por las Comunidades Autónomas, por lo que existe una diversidad normativa en las diferentes comunidades españolas.
En concreto la Comunidad Autónoma de Madrid define qué es una vivienda de uso turístico en el Decreto 79/2014 de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turísticos de la Comunidad de Madrid. Así reza el art. 2.2:
2. Definición de vivienda de uso turístico: tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.
1. Requisitos legales y documentos necesarios para Registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid
Antes de poder alquilar nuestra vivienda por periodos de corta estancia como VUT es necesario obtener la preceptiva licencia municipal.
1.- Declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico. El propietario de la vivienda de uso turístico o sus representantes deberán presentar ante la Dirección General de Turismo y Hostelería.
Entre la documentación que debe obrar en su poder para realizar la declaración responsable de inicio de actividad se encuentran:
- El documento que acredite la disponibilidad del inmueble: escritura de compraventa, contrato de arrendamiento o de cesión, u otros.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Escritura de sociedad en su caso.
2.- Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico: este certificado debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico y se debe acompañar a la declaración responsable de inicio de la actividad de vivienda de uso turístico.
El CIVUT debe ser elaborado mediando comprobación in situ del inmueble. En este certificado, el técnico comprobará que la vivienda de uso turístico cumple los requisitos establecidos en el artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.
El CIVUT debe acreditar los siguiente:
a) Disponer de calefacción y suministro de agua fría y caliente.
b) Disponer al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto.
c) Disponer de un extintor manual, en el interior de la vivienda colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda.
d) Disponer de señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
e) Disponer de un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible.
El CIVUT estará a disposición de los usuarios de las viviendas de uso turístico.
3.- Una vez realizada la declaración Responsable y obtenido el CIVUT es momento de inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid. Este Registro es gratuito.
2. Requisitos para obtener la licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid
Para ofrecer realizar la actividad económica de alojamiento de vivienda para uso turístico en la ciudad de Madrid se requiere la obtención de licencia urbanística de actividad y funcionamiento en Madrid.
La normativa municipal que deben cumplir las viviendas de uso turístico es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, el Plan Especial de Regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje de 2019 y el Código Técnico de edificación.
El primer factor a tener en cuenta para la concesión de la licencia es la ubicación del inmueble dependiendo de los tres anillos dibujados en el mapa de Madrid. En función del anillo los requisitos serán unos u otros. Los anillos por zonas serán los siguientes:
Anillo 1
Distrito Centro: Palacio, Embajadores, Cortes, Justicia, Universidad, Sol.
Anillo 2
Distrito Chamberí: Gaztambide, Arapiles, Trafalgar, Almagro, Ríos Rosas, Vallehermoso,
Distrito Chamartín: El Viso
Distrito Salamanca: Recoletos, Goya, Lista, Castellana.
Distrito Retiro: Pacífico, Ibiza, Jerónimos, Niño Jesús.
Distrito Arganzuela: Imperial, Acacias, Chopera, Delicias, Palos de Moguer, Atocha.
Distrito Moncloa-Aravaca: Argüelles.
Anillo 3
Distrito Tetuán: Bellas Vistas, Cuatro Caminos, Castillejos, Almenara, Valdeacederas, Berruguete.
Distrito Chamartín: Prosperidad, Ciudad Jardín, Hispanoamérica, Nueva España, Castilla.
Distrito Salamanca: Guindalera, Fuente del Berro.
Distrito Retiro: Estrella, Adelfas.
Distrito Arganzuela: Legazpi.
Distrito Usera: Almendrales Moscardó.
Distrito Carabanchel: Comillas, Opañel, San Isidro.
Distrito Latina: Los Cármenes, Puerta del Ángel.
Distrito Moncloa-Aravaca: Parte de Casa de Campo, Parte de Ciudad universitaria.
Una vez determinados los anillos del municipio de Madrid y ubicada la vivienda en uno de ellos, es el momento de conocer cuál es el nivel de uso del edificio. Ello se consulta a través del Catálogo de usos y actividades del servicio de mapas del Geoportal del Ayuntamiento de Madrid.
Las condiciones para implantar una vivienda de uso turístico en un local o vivienda dentro de un edificio residencial en el ANILLO 1 será el siguiente:
En los niveles de uso C y D: En cualquier situación, con acceso independiente.
En los niveles de uso A y B: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente.
En el ANILLO 2:
En los niveles de uso B, C y D: en cualquier situación, con acceso independiente.
En los niveles de uso A: En planta inferior a la baja, baja y primera, con acceso independiente.
En el ANILLO 3:
En los niveles de uso A, B, C y D donde se admitan otras clases de uso terciario con carácter complementario no será necesario el acceso independiente.
Registrar una vivienda de uso turístico en Madrid no es sencillo, los requisitos exigidos no se adaptan a la realidad de la edificación en el municipio de Madrid. Como cruz de esta moneda se encuentra el resultado de que la mayoría de estas viviendas no cumplan con la normativa municipal.
Alternativa a la vivienda de uso turístico
Si tu vivienda no cumple con las características para poder ser registrada y obtener la licencia de vivienda de uso turístico, la mejor opción que ofrece la ley es el arrendamiento por temporada.
Aquí le dejamos un enlace en el que profundizamos sobre el arrendamiento de temporada, el objeto del contrato, sus condiciones y ventajas.
En FH Abogados, despacho ubicado en Madrid-Centro, ofrecemos soluciones a precio razonable en materias de Viviendas de Uso Turístico.
Si está pensando en alquilar tu vivienda como vivienda para uso turístico contar con un abogado que le asesore y guíe en estos trámites tan tediosos y complejos. En sentido contrario, si conoce que algún vecino ejerce el alquiler turístico de forma ilegal y genere molestias a la comunidad de propietarios, acudir a un despacho de abogados con experiencia para conseguir el cese de la actividad de alquiler turístico será la mejor opción posible y poner fin al trasiego de turistas que perturban la convivencia en su comunidad.
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