El fenómeno de las viviendas para uso turístico supone un problema para los cascos históricos para las grandes ciudades. A partir del año 2013, momento en el que se excluyen las VUT de la Ley de Arrendamientos Urbanos, han sido las Comunidades Autónomas las que han adoptado las normas que regulan este tipo de alojamientos.
La proliferación de viviendas de uso turístico ha favorecido el proceso de gentrificación y el abandono de aquellas personas con menos ingresos de los núcleos de las grandes ciudades. El alquiler para uso turístico ofrece a los tenedores de inmuebles una oportunidad de ganar dinero fácil mediante el alquiler de vivienda por periodos inferiores a dos meses.
Este negocio ha creado problemas ligados al uso incívico de las instalaciones comunes vecinales. Muchas comunidades de vecinos, en especial de la zona centro de Madrid, se ven abocados a plantear litigios ante los juzgados por el uso por respetuoso de las instalaciones de los clientes de las VUT.
Para evitar la instalación o propiciar el cese de las viviendas de uso turístico en su comunidad de vecinos pueden seguirse tres estrategias:
1.- Modificación de los estatutos de la comunidad
Las comunidades de propietarios pueden modificar sus estatutos para restringir el uso de las viviendas de uso turístico en la comunidad. Para limitar o condicionar esta actividad se requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, siempre y cuando representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
El artículo 17. 12 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la siguiente regla:
“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.
Estos acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios no tendrán efectos retroactivos, es decir, no servirán para impedir que el vecino que alquila su vivienda con fines turísticos lo siga haciendo. Sí que será válido y eficaz para que otros vecinos no lo hagan posteriormente a la adopción del acuerdo.
En este sentido, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en fecha 29 de noviembre de 2023 dictó una Sentencia muy importante en el devenir de las viviendas para uso turístico en España.
La STS 1671/2023 avaló que las comunidades de propietarios prohíban en sus estatutos la utilización de las viviendas para el ejercicio de una actividad económica. En dicha Sentencia, el Alto Tribunal incide en que el alquiler de vivienda para uso turístico constituye actividad económica.
2.- Denuncia ante la Agencia Actividades
Si su vecino -empresario- ya alquila su vivienda como negocio, ejerciendo la actividad económica de vivienda para fines turísticos, se podría denunciar ante la Agencia de Actividades de la Comunidad de Madrid el ejercicio de VUT sin haber obtenido la licencia turística municipal preceptiva.
Para saber si una vivienda cuenta con licencia puede ser indicativo que tenga instalada la placa distintiva del registro del alojamiento visible.
Actualmente para poder obtener licencia turística en Madrid se debe cumplir con el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 y el Plan Especial de Hospedaje (PEH). Entre los requisitos se encuentra la obligatoriedad de contar con acceso independiente a la vivienda para uso turístico, es decir, no se puede entrar a la vivienda a través de los elementos comunes.
Se estima que actualmente únicamente el 5% de las viviendas y apartamentos para uso turístico cuentan con la preceptiva licencia municipal.
Respecto a los requisitos para registrar una vivienda para uso turístico en Madrid consulte este post
3.- Demanda de cese de actividad molesta de la Vivienda de uso turístico
La última opción para conseguir el cese de la actividad de arrendamiento turístico es instar una demanda de juicio ordinario contra el propietario de la vivienda de uso turístico por el desarrollo de una actividad molesta.
El art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la siguiente prohibición a los propietarios u ocupantes de piso o local:
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En este procedimiento la comunidad de propietarios deberá probar las molestias continuas causadas por el arrendamiento de la vivienda turística. Entre estas actividades molestas se encuentran el ruido, el flujo de movimiento de entradas y salidas de turistas, los desperfectos causados a los elementos comunes.
La jurisprudencia ha venido reconociendo que las viviendas para uso turístico no tienen por qué ser molestas. No se presupone la realización de actos incívicos notorios que traspasen el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes que pueden entrañar una perturbación grave. En todo caso se deberá probar que efectivamente existen molestias causadas que perturban de un modo grave e inasumible el normal uso de viviendas y zonas comunes.
Si sufre de vecinos que pueden estar alquilando su vivienda para fines turísticos de forma ilegal, no dude en ponerse en contacto con FHAbogados para intentar poner fin a esta actividad molesta. En el despacho contamos con experiencia en demandas civiles y denuncias ante la Agencia de Actividades de la Comunidad de Madrid defendiendo a comunidades de propietarios. En FH Abogados ofrecemos soluciones judiciales eficientes con trato personal al cliente a precio razonable.
コメント